在今年上半年期间, 全国范围之内的房地产市场, 仍旧处于一种深层次的调整阶段之中。当中70个大中城市里头, 有多达61个城市的新房价格已然出现了下跌的情况, 而二手房的成交金额也相应出现了下跌, 数额达到了14.2%。人们平常通常所关心在意的是, 在市场里面明后年房价究竟会呈现出怎样的一种走向?

  说真的, 人们瞅见这组数据, 心里头倍儿犯愁。处在我周遭那些想买卖房产的朋友诶, 都处于观望状态, 没一个敢轻易去接盘或者售出。前阵子, 我跟数位于地产领域摸爬滚打二十多年的行内人进行了一番交流, 还喝了几杯茶。他们好几人都给出了相当精准的预判: 要是有可能的话, 在接下来的明年及后年, 房价会出现四个与咱们关联颇为紧密的变化, 下面, 我就给大伙讲讲。

  房子价格今后不会再搞一刀切, 差的房子价格会持续下降, 好的房子价格会逐步上升。他们几位懂行的人讲得十分透彻, 以后不会存在盲目买房这种情况了。像一线城市中物业优质且房龄新的核心区改善楼盘, 价格会渐渐趋于平稳, 甚至还会有小幅度上涨。然而那些老旧且处于远郊的楼盘, 在明后年房价大幅下跌的可能性很大。一位从事中介工作的朋友表示, 如今买家都相当精明, 同一地段不同小区的房价会有很大差异, 这种分化今后会愈发严重。就好比同样是水果, 散装的和包装精美的价格差距将会越来越大。

  变化二: 二手房房价, 不再由房东决定，而可能变成由买家决定。如今, 很多城市的二手房存在不少挂牌量。有人指出, 这种状况在明后年还会增多。早些年人们投资房产逐步解禁后, 大家都会急于套现, 致使市场演变为买家主导。一套房挂牌数月实属平常, 买家频频砍价, 房东无他法只能认。以往看完房需感激房东, 往后或许是房东紧追中介求售房。房子, 其经历了从金融产品朝着普通耐用品的演变, 若想要将其卖出, 那么就得给出合理的价格。

  变化三: 人们很关心租售比, 房价需看租金情况。以前房价上涨速度快, 人们买房时不关注租金回报率。现在不同了, 有人表示, 明后年很多城市的人会留意这一点: 一套房子的租金与总价相比, 究竟是否划算呢? 如今大量房子的租金回报率低于1.5%, 相较于银行存款收益还要低。当长租公寓大量涌入市场, 租金难以上涨, 房价就应回归到租金收益水平, 且还需进一步挤出水分。特别是针对中小户型而言, 倘若租金经过计算之后并非显得划算可行, 那么投资客便不会进行投资行为, 在此种情形之下, 价格也就难以获得有效的支撑了。

  变化四: 保障房数量日益增多，刚需盘的份额被大量抢占。近些年来, 不少地方都在开展收购存量房转为配售型保障房或者保障房的行动, 预计明后年将迎来使用高峰。这便意味着, 总价一百多万的纯刚需新房, 会遭遇保障房的竞争。举例来说, 地段相近的情况下, 纯刚需新房的价格或许会高出不少。业内人士预测, 这种普通商品房将会被迫下调价格, 通过提供更多优惠条件来吸引购房者。对于不想超出预算的青年人而言, 房子的选择变得更为多样了。可是对拥有同类房产的人来说，出售的难度又增加了许多。

  实际上这么讲吧, 明年与后年的房价, 不再呈现统一的涨跌态势, 将会成为一张处于加速分化过程的面积颇具规模且拼接而成的画面。就关注刚需住房的人群而言, 令人欣喜的情况是, 主动权正朝着手里面回归, 得以自由自在地缓缓用心挑选住房。然而对于依旧存有炒房意图的人来讲, 时代确实已然发生变化。我们普通的民众只要明白这样一句话便可以了: 房子是用来居住的, 并非用于炒卖。这四个汉字正逐渐演化为房价最为坚实的衡量标准。

  最新数据显示，1-11月百城二手房价格累计下跌6.77%，环比已连跌31个月，二手房价格不断下跌，就意味着房子在不断贬值。

  这对于房东是切身的财产缩水，只有二手房价格不断下跌，才会让人们真正的感受到楼市的寒意。

  更重要的是，现在我国大多数家庭的主要资产，房子都占了举足轻重的位置。

  咱先来看看一组让人深思的数据，当下很多家庭的负债主要都是房贷。你随便到一个小区问问，十家有七八家都背着房贷的压力。

  根据相关统计，在不少城市，家庭资产中房子所占的比重高达七八成。这意味着啥？意味着房子几乎成了家庭财富的 “压舱石”。

  然而，楼市不会一直风平浪静，如今它正呈现出三大明显的趋势。

  第一个趋势就是居民存款增加，消费降级。

  最近这几年，大家可能都有感觉，存钱的人越来越多了。银行的数据那是蹭蹭往上涨，居民存款不断创新高。

  为啥呢？一方面是大家对未来的经济形势心里没底，觉得手里有点钱才踏实。另一方面，也是因为消费变得更加谨慎了。

  以前可能大手大脚，现在买个东西都要再三考虑。就拿买衣服来说吧，以前看到喜欢的就买，现在得看看价格，再想想是不是真的需要。

  这种消费降级对楼市的影响可不小。大家都把钱存起来了，用来买房的资金自然就少了。而且消费降级也意味着大家对未来的收入预期不高，买房的动力也就不足了。

  第二个趋势是结婚率下降，人口负增长。

  11月1日，国家民政部公布了《2024年3季度民政统计数据》，披露了一组结婚数据：2024年1-3季度，全国结婚对数474.7万对，比去年同期的569万对，减少了94.3万对。

  有专家预测今年的结婚人数将创下自1980年来的新低。不结婚，那自然就不会生娃，可想而知，未来几年的生育率数据都不会好看，预期已经是这样了。

  第三个趋势是保障房、公租房等在加速落地。

  为了解决中低收入群体的住房问题，国家大力推进保障房和公租房的建设。这些房子价格相对较低，质量也有保障，对于那些买不起商品房的人来说，无疑是一个好消息。

  但是对于楼市来说，这就意味着竞争加剧了。

  商品房不再是唯一的选择，那些想买房子的人可能会更多地考虑保障房和公租房。这样一来，商品房的销售压力就更大了。

  在这三大趋势的影响下，有两类人可要哭了。

  一类是手持多套房的人。以前，房子多那是财富的象征，坐等升值就行了。可现在不一样了，房价走势不确定，而且市场上的房子越来越多。

  想卖出去吧，没那么容易。尤其是那些地段不好、户型不好的房子，更是无人问津。就像老张，前几年炒房，手里攥着好几套房子，现在想出手，价格一降再降，还是没人买。

  每个月还得还着高额的房贷，压力山大啊。这可真是骑虎难下，想哭都找不到地方哭。

  另一类是还在高周转的开发商。以前，开发商们靠着高周转模式，快速拿地、快速建房、快速销售，赚得盆满钵满。

  但现在，市场变了，房子不好卖了。高周转带来的可能不是利润，而是风险。如果房子卖不出去，资金回笼不了，那可就麻烦了。

  而且随着保障房和公租房的加速落地，商品房的市场份额被进一步挤压。开发商们再想靠以前的模式赚钱，可就难上加难了。

  总之，楼市的三大趋势已经摆在眼前，未来两年的房价走势也变得更加扑朔迷离。手持多套房的人和高周转的开发商们，可得做好心理准备，迎接这场挑战。